Un propriétaire qui perçoit moins de 15 000 euros de loyers bruts par an bénéficie d’un abattement automatique de 30 % sur ses revenus fonciers. Ce dispositif, souvent ignoré, permet d’éviter de détailler chaque charge et simplifie considérablement la déclaration.
Il n’y a pas de justificatifs à fournir pour les dépenses, mais tout ce qui dépasse l’abattement ou relève de charges exceptionnelles ne sera pas pris en compte. Cette règle s’impose : impossible d’y déroger, même si dans certains cas le calcul détaillé des charges serait plus favorable.
Le micro-foncier en un coup d’œil : principe et fonctionnement
Le régime micro-foncier s’adresse aux bailleurs percevant des revenus fonciers issus de locations nues. Ce dispositif s’active sans formalité dès lors que le total des loyers bruts encaissés par un foyer fiscal reste sous la barre des 15 000 € annuels, tous biens confondus.
Son principe est limpide : l’administration fiscale applique un abattement de 30 % sur les sommes déclarées, sans exiger la moindre preuve de dépense. Inutile de rassembler des factures ou de détailler la moindre réparation. Les charges réelles, les travaux ou le déficit foncier sont mis de côté dans ce calcul. Cette option séduit par sa simplicité, mais n’intègre jamais les situations particulières où les charges dépassent l’abattement.
Voici les paramètres à retenir pour comprendre ce régime allégé :
- Plafond de revenus : 15 000 € de loyers bruts annuels par foyer fiscal
- Type de location : exclusivement location nue
- Abattement : 30 % appliqué automatiquement par le fisc
- Pas de déduction des charges réelles ni de déficit foncier
La déclaration se fait via le formulaire 2042, en reportant le montant brut des loyers encaissés (case 4BE). Ce régime convient particulièrement à ceux dont les frais annuels restent sous le seuil de l’abattement. Si les charges sont plus lourdes, il vaut mieux se tourner vers le régime réel.
Qui peut bénéficier du régime micro-foncier ? Les critères à connaître
Le micro-foncier vise une catégorie bien précise de bailleurs. Première condition : percevoir des revenus fonciers issus de la location nue, à l’exclusion de la location meublée qui relève du micro-BIC ou du régime réel simplifié. Les règles sont strictes, sans exception possible. Les locations nues restent donc le pivot de ce dispositif.
Les Sociétés civiles immobilières (SCI) peuvent aussi y prétendre, à condition d’être imposées à l’impôt sur le revenu. En revanche, celles soumises à l’impôt sur les sociétés sont écartées. Même logique pour les biens bénéficiant de mécanismes fiscaux spécifiques : Pinel, Malraux, monuments historiques, Denormandie… Dès qu’un de ces régimes s’applique, le micro-foncier s’efface. L’objectif du législateur est clair : empêcher le cumul d’avantages.
Voici les critères d’accès à ce régime :
- Le total des loyers bruts encaissés par le foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 € par an
- Le bien n’est pas soumis à un régime fiscal dérogatoire (Pinel, Malraux, monuments historiques, etc.)
- La location doit rester nue : la location meublée n’entre jamais dans ce cadre
- Pour une SCI, elle doit être imposée à l’impôt sur le revenu
Le respect strict de ces conditions est indispensable pour profiter du régime. La moindre location meublée, même ponctuelle, fait basculer le propriétaire vers un autre système. Autre point de vigilance : le plafond s’apprécie à l’échelle du foyer fiscal, tous biens confondus. Pour chaque bailleur, le type de location, la fiscalité du bien et le montant des loyers déterminent l’accès au micro-foncier.
Quels avantages fiscaux pour les propriétaires immobiliers ?
Pour les bailleurs dont les revenus fonciers bruts restent inférieurs à 15 000 € par an, le micro-foncier s’applique sans démarche particulière si toutes les conditions sont remplies. Ce dispositif offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts. Seuls 70 % des revenus encaissés sont pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux (17,2 % en 2026). Sa force : une déclaration rapide, sans justificatifs, sans calculs complexes. Il séduit les propriétaires d’un parc locatif modeste ou ceux qui souhaitent une gestion allégée de leur déclaration de revenus.
Il n’y a pas de place pour la souplesse : aucune déduction de charges réelles ni de déficit foncier n’est possible. Le micro-foncier s’adresse surtout à ceux dont les frais sont faibles au regard des loyers perçus. Si les charges dépassent 30 % des revenus, le régime réel prend alors tout son sens : il permet de déduire l’ensemble des charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété) et d’imputer un déficit foncier sur le revenu global.
La déclaration micro-foncier s’effectue sur le formulaire 2042 (case 4BE), sans avoir à remplir la déclaration 2044 qui concerne le régime réel. Cette simplicité, ajoutée à une gestion allégée, constitue l’atout principal du micro-foncier pour les petits bailleurs : on va à l’essentiel, sans surprise et sans mauvaise découverte au moment de l’imposition.
Calcul, déclaration et points de vigilance pour bien profiter du micro-foncier
Pour les propriétaires bailleurs, le calcul micro-foncier tranche par sa simplicité face au régime réel. On retient un principe direct : il faut déclarer le montant total des loyers bruts encaissés sur l’année civile, sans tenir compte des charges. L’abattement de 30 % est appliqué d’office pour réduire la base imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
La déclaration des revenus fonciers sous micro-foncier passe par le formulaire 2042, à la case 4BE. Le formulaire 2044 est réservé au régime réel et n’est pas concerné ici. Ce fonctionnement évite de devoir réunir un dossier de justificatifs ou de détailler chaque charge, mais il impose de rester vigilant : seuls les biens en location nue et les loyers inférieurs à 15 000 € par foyer fiscal ouvrent droit à ce régime.
Un choix doit être opéré si les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété) dépassent 30 % des loyers : dans ce cas, le régime réel est plus adapté. Il est possible d’opter pour le réel même sous le seuil de 15 000 €, mais cette décision engage pour trois ans.
Quelques précisions pour éviter les mauvaises surprises :
- Le déficit foncier n’est jamais imputable sous micro-foncier : seules les charges du régime réel permettent cet avantage.
- En cas de changement de situation (travaux lourds, hausse soudaine des charges), il est recommandé de réévaluer chaque année le choix fiscal retenu.
Adapter son mode d’imposition à son patrimoine et à ses dépenses locatives n’est jamais un geste anodin. C’est la clé pour ne pas subir une fiscalité inadaptée et garder la maîtrise de son investissement locatif, année après année. La règle est simple, mais la vigilance reste de mise pour ne pas laisser filer des économies à portée de main.
