La collecte nette des SCPI a reculé de 62 % sur l’année 2023, selon les derniers chiffres de l’ASPIM. Plusieurs grandes sociétés de gestion ont revu à la baisse la valeur de leurs parts, impactant directement la rentabilité de nombreux épargnants.
Ce retournement intervient alors que les taux d’intérêt élevés et la volatilité des marchés immobiliers européens fragilisent un modèle jusque-là perçu comme résilient. Les arbitrages des investisseurs se multiplient face à un environnement économique moins favorable.
Comprendre le fonctionnement des SCPI en 2025 : une solution d’investissement toujours accessible ?
Les SCPI, ou sociétés civiles de placement immobilier, se sont imposées en misant sur une promesse claire : ouvrir les portes de l’immobilier au plus grand nombre grâce à l’achat de parts gérées par des spécialistes. En mutualisant l’épargne de milliers d’investisseurs, ce modèle donne accès à un éventail d’actifs : bureaux, commerces, santé, résidentiel. La société de gestion pilote l’ensemble, choisit, achète, loue et arbitre les biens pour le compte des porteurs de parts.
En 2025, le principe n’a pas changé. On peut toujours investir avec une mise de départ modeste, sans la charge de la gestion locative. Mais la réalité du marché immobilier vient compliquer la donne : les actifs perdent de la valeur, les arbitrages se multiplient, les transactions se font plus rares. Conséquence directe : l’écoulement des parts devient plus incertain. Vendre peut désormais prendre des mois, parfois en acceptant une réduction de prix.
Voici les deux grandes familles de SCPI et leurs caractéristiques :
- SCPI à capital variable : le capital évolue selon les entrées et sorties d’investisseurs, mais cette souplesse se retourne contre elles en cas de retraits massifs.
- SCPI à capital fixe : le capital reste stable, la revente dépend d’un acheteur en face, et le prix est dicté par l’offre et la demande.
La SCPI conserve son statut de passerelle vers l’investissement immobilier en France comme à l’étranger. Mais la baisse de la valeur des actifs et la hausse des taux d’intérêt commandent une attention renouvelée. Il faut examiner à la loupe la stratégie de la société de gestion, la composition du patrimoine, la manière dont les arbitrages sont menés, et la capacité à maintenir des revenus locatifs réguliers.
Pourquoi observe-t-on une baisse des SCPI cette année ?
Le repli des SCPI en 2024 s’explique par plusieurs facteurs qui touchent le marché immobilier. La hausse rapide des taux d’intérêt a bouleversé l’équilibre du secteur. Les investisseurs institutionnels, longtemps moteurs, se tournent désormais vers des placements obligataires, plus rentables et moins risqués. Cette bascule provoque une baisse de la collecte et exerce une pression manifeste sur la liquidité des parts de SCPI.
Face à cette nouvelle donne, les sociétés de gestion réévaluent la valeur de leurs patrimoines en fonction des transactions réelles, qui s’affichent en baisse et peinent à trouver preneur. Pendant des années, l’afflux de souscriptions a maintenu les valorisations ; aujourd’hui, le manque d’acheteurs fait ressurgir le risque. Les taux de rendement suivent la tendance, et l’espoir de plus-value à la revente se fait discret.
Les conséquences concrètes de ce retournement sont nombreuses :
- Liquidité : les délais pour revendre s’allongent, les décotes deviennent fréquentes.
- Risque de perte en capital : aucune garantie de conserver sa mise, même avec une SCPI.
- Exposition sectorielle : le segment des bureaux, colonne vertébrale des sociétés civiles de placement immobilier, paie le prix fort des nouveaux usages et de la progression du télétravail.
La confiance des investisseurs se lézarde. Ceux qui croyaient à un placement immobilier serein découvrent que le risque n’a jamais vraiment disparu. Après des années de conditions favorables, les SCPI doivent affronter une phase baissière inédite dans leur histoire.
Avantages et limites : ce que les investisseurs doivent savoir sur les SCPI aujourd’hui
Les SCPI gardent certaines forces sur le marché de l’investissement immobilier. L’accès reste simple, inutile d’immobiliser une grosse somme. Acheter des parts de société civile de placement immobilier permet de répartir le risque, de profiter d’une gestion professionnelle, et de toucher, en règle générale, des revenus fonciers chaque trimestre. L’investissement via une assurance vie ajoute un avantage fiscal et simplifie la transmission.
Pour beaucoup, la possibilité de recourir à l’effet de levier du crédit reste attractive. Même si les taux grimpent, il demeure possible d’acheter à crédit et d’optimiser le rendement espéré. L’achat en nue-propriété séduit aussi, notamment pour réduire la fiscalité ou préparer une transmission.
Mais les inconvénients s’accentuent. La liquidité des parts de SCPI n’est plus acquise : revendre suppose qu’un acheteur se manifeste sur un marché parfois atone. Le risque de perte en capital revient au premier plan à mesure que les valeurs d’expertise déclinent. Les revenus, eux, restent dépendants du niveau des loyers encaissés, susceptibles de diminuer si les locaux restent vides ou si les loyers sont revus à la baisse.
Quelques points de vigilance s’imposent :
- Fiscalité : les revenus fonciers sont imposés et soumis aux prélèvements sociaux, sauf via l’assurance vie.
- Gestion : la rentabilité dépend du savoir-faire de la société de gestion et de la diversité du portefeuille.
- Durée : la SCPI s’inscrit dans le temps long ; sortir trop tôt en fragilise l’intérêt.
Faut-il encore investir en SCPI en 2025 ? Les clés pour prendre une décision éclairée
Le placement en SCPI reste une solution intéressante pour diversifier son patrimoine, mais le contexte a changé. Les investisseurs, chevronnés ou novices, doivent intégrer des perspectives moins flatteuses : la baisse de la valeur des parts, la montée de la vacance locative et la pression sur les loyers sont désormais des réalités. Le risque de perte en capital ne relève plus de la théorie. Les sociétés de gestion, contraintes de réviser les valorisations, exposent les failles d’un modèle mis à l’épreuve par un marché immobilier chahuté.
Pour ceux dont la tranche marginale d’imposition grimpe, la fiscalité hors assurance vie pèse sur la rentabilité. Miser sur l’enveloppe de l’assurance vie ou sur l’achat en nue-propriété prend des allures de parade. Les épargnants capables d’attendre, peu pressés de retrouver leur capital, peuvent encore miser sur l’effet de levier du crédit. Les autres, avides de souplesse, doivent anticiper la difficulté possible à revendre leurs parts si le temps tourne à l’orage.
Trois leviers pour investir en connaissance de cause :
- Choisir sa société de gestion sur des critères concrets : antériorité, gestion de la vacance, transparence des rapports.
- Répartir son portefeuille sur plusieurs SCPI et différents secteurs pour limiter la volatilité.
- Garder en tête que l’investissement en SCPI suppose une vision à long terme, et s’inscrit dans une stratégie patrimoniale réfléchie.
Prendre le temps d’analyser la composition des actifs, la santé financière des locataires, la diversité géographique et sectorielle, offre un coup d’avance sur les évolutions de rendement. Surveiller la liquidité des parts et la rigueur de la société de gestion à préserver la valeur du parc immobilier fera toute la différence en 2025.
À l’heure où le marché tangue, investir en SCPI revient à choisir la lucidité plutôt que l’illusion. Chacun avance à découvert, mais ceux qui prennent le temps d’examiner la scène de près gardent une longueur d’avance sur l’aléa.
